¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago consiste en dar un bien para cancelar una deuda, es decir, el deudor (la persona a la cual le han prestado) entrega una contraprestación (pago para extinguir una deuda) diferente a la inicialmente pactada ( normalmente un bien) al acreedor (la persona que presta) para saldar la deuda. Es un sistema que se aplica en las hipotecas, cuando el deudor no puede hacer frente a las cuotas hipotecarias. En este caso, la dación en pago consiste en que la persona en cuestión entrega el inmueble objeto de la hipoteca a la entidad financiera y de esta manera queda saldada la deuda , independientemente que ahora la vivienda este valorada a un menor precio de la cantidad pendiente a devolver. 
En España, la dación en pago no está muy regulada, pero algo nos cuenta la Ley Hipotecaria. El artículo 105 y 140 de esta ley se encarga de regular el tema en cuestión. Éstos nos dicen que en el contracto hipotecario se puede pactar que el bien hipotecado sirva de aval y que el patrimonio del deudor no se vea afectado. Esto se refiere a la dación en pago que hemos explicado, con la entrega del inmueble la persona se libra de la deuda. La ley nos dice que en caso que no haya nada explícito en el contracto hipotecario, el deudor responderá de manera ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros hasta cancelar la deuda. 
Para poder acceder a la dación en pago hay que cumplir los siguientes requisitos según contempla la ley: 
1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios;
  • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil €
  • Entre 500 mil y 1 Millón : 180€ mil €
  • Entre 100 mil y 500 mil : 150 mil €
  • Hasta 100 mil habitantes: 120 mil €
2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen: 
  •  El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual
  • Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas
  • La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
  • El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
  • En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad damiliar, estos deberán cumplir los requisitos 2,3,y 4. 
Ante una ejecución judicial inminente, supone una ventaja para el deudor acceder a la dación en pago. Ya que si se procede por vía judicial, el banco pondrá la vivienda en subasta pública. Si el dinero que obtenga es menor a la deuda pendiente, el deudor tendrá que asumir el resto mediante el pago de las cuotas hasta extinguirse. Si añadimos a esto , todos los gastos judiciales y abogados, vemos que puede salir más caro la opción judicial.
Todo este proceso supone una negociación con la entidad bancaria. Al ir a la sucursal y presentar el problema de solvencia, éste estudiará el caso y  siempre intentará ofrecer otra solución antes de la dación en pago. La primera opción a plantear sería una carencia parcial, es decir, pagar durante un periodo determinado solo la parte de la cuota de intereses. Otra opción sería una carencia total, es decir, durante un periodo determinado no pagar ninguna cuota.
Si ven que estas opciones no son posibles, aceptarán la dación en pago. Desde que una persona se dirige a la oficina hasta que se acepta esta opción que estamos hablando, pueden pasar entre 3 y 6 meses. 

¿Qué es el banco malo?


Creo que es bastante importante dar a conocer este concepto porqué dentro de poco se pondrá en marcha el llamado banco malo. Muchos nos preguntamos que es esto , para que servirá , si nos ayudará a salir de la crisis y la pregunta clave: ¿ Qué sentido tiene crear un banco que es malo?

Primero de todo deberemos destacar que no es ningún banco ni será malo , aunque puede que no sea del todo bueno y sobretodo para los contribuyentes. El banco malo consiste en una gestora de los activos tóxicos de los bancos españoles con dinero europeo. El nombre de este será Sareb y contará con unos 90.000 millones de euros. Con este dinero comprará a los bancos estos prestamos que no han sido pagados por las empresas  o familias. Estos prestamos consisten en activos inmobiliarios , suelos , fábricas , coches… Luego Sareb se encargará de vender en el mercado todos estos activos.

Hasta ahora todo parece claro , el banco malo se encargará de gestionar la compraventa de todos estos activos. Pero la gran pregunta es ¿ a que precio comprará y a cuál venderá? Esta claro que no puede comprar a los bancos al 100% del precio al cual concedieron el préstamo , por una simple razón: el precio de los activos han bajado considerablemente y en consecuencia supondrían unas pérdidas enormes para Sareb. En el caso que compren a precios muy bajos harán que los bancos tengan grandes pérdidas y algunos quieberen.

Por tanto , se haran unos estudios de mercado para calcular más o menos los precios de estos activos en un futuro no demasiado lejano para que la compra se realice de una manera justa. A priori , la intención es no perjudicar demasiado los bancos pero con Sareb puede pasar dos cosas : que tenga beneficios o pérdidas.

Y la gran pregunta: en caso de pérdidas , ¿Quién asumirá estos gastos? Evidentmente los contribuyentes , de allí tanta protesta en contra del banco malo, ya que el dinero utilizado en la gestora es un crédito europeo que hay que devolver. Este sería el gran y principal inconveniente de la gestora.

En cuanto a las ventajas , sería que se dotaría de liquidez ( es decir, de dinero para poder utilizar inmediatamente) a los bancos y así fluiría el crédito en España. De esta manera , se podría reactivar el consumo e intentar reactivar la economía española.

Espero que haya quedado claro este concepto y la siguiente entrada tratará sobre el Euribor.