Euribor

¿Qué es una hipoteca? (Parte I)

Pere A. TabernerLeave a comment
hipoteca
Gracias a pixabay.com por el banco de imágenes gratuitas y a su autor nattanan23 por compartir esta excelente imagen.

Una de los conceptos económicos más famosos entre la sociedad y más temido a la vez. Vivimos en una sociedad que tener vivienda en propiedad es signo de prestigio social y riqueza. Además, es visto como un vehículo de inversión para la siguiente generación. En esta entrada queremos introducir el concepto de hipoteca, cómo se diferencia de un préstamo normal y repasar un poco el vocabulario jurídico-económico.

Una hipoteca o préstamo hipotecario es una producto bancario por el cual el cliente recibe una cantidad de dinero por parte de una entidad bancaria o de crédito. A cambio, el cliente se compromete a devolver el capital prestado más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos. El punto que hace especial la hipoteca es que en caso de impago por parte del cliente el banco puede hacerse con la propiedad del inmueble hipotecado.

Vocabulario importante:

  • Prestatario=el cliente
  • Prestamista=la entidad bancaria o de crédito
  • Capital del préstamos=el dinero prestado
  • Cuotas= pagos periódicos
  • Garantía= es aquello que la entidad puede reclamar en caso de impago.
  • Bien hipotecado= el bien que pasa a propiedad del banco en caso de impago.

La diferencia con los préstamos personales es que las hipotecas suelen ser de mayor periodo y mayor capital. Así como la hipoteca suele ser para un bien inmueble, el préstamo se suele utilizar para otros bienes y servicios (coches, educación, viajes…). Por tanto, hay que tener en cuenta que la hipoteca supone un gran compromiso a largo plazo.

La otra diferencia es la garantía. Por ejemplo, en el caso de un préstamo para un máster o un viaje, no se puede establecer el máster o el viaje como garantía. No se pude cambiar la propiedad de tal bien o servicio. En cambio, en la hipoteca siempre hay el bien hipotecado que suele ser la garantía principal en caso de impago. Este punto depende del contrato de la hipoteca y del prestamista en sí. A lo largo de la crisis, la vivienda bajó de precio y eso hizo que en ocasiones el dinero que debían los clientes era mayor que el valor de la propia casa. Dependiendo de los casos, el prestamista reclamaba al prestatario la devolución de todo la deuda: la vivienda conjuntamente con una cantidad de dinero, hasta saldar la deuda. Recordamos la entrada sobre dación en pago que escribimos hace un tiempo.

Hay tres tipos de hipotecas según el tipo de interés:

– Variable: el tipo de interés está compuesto por un índice de referencia más un diferencial fijo. Este índice suele ser el Euribor a 1 año, pero puede ser otro índice. En este caso, en cada revisión de la cuota se aplica el Euribor en ese momento. Por ejemplo, imaginamos que el Euribor está a 1% y el diferencial de la hipoteca es 0,5%. Eso quiere decir que el tipo de interés de la hipoteca es 1,5%. Esto supone cierta incertidumbre sobre los pagos futuros que puede ser positiva o negativa. Si el índice de referencia sube, beneficia al banco pero perjudica al cliente. En cambio, si baja, el cliente se ve beneficiado al tener que pagar menos cuota.

– Fijo:el tipo de interés está fijado de antemano en el contrato y es cierto en todo momento. Por tanto, sabemos lo que hay que pagar en todo momento hasta saldar la deuda.

– Mixto: combina las dos modalidades anteriores y una parte es a interés variable y otra a interés fijo.

En una próxima entrada seguiremos hablando sobré las hipotecas y daremos más detalles sobre sus características.

¿Qué son las cláusulas suelo?

Pere A. Taberner1 Comment

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Las cláusulas suelo han sido un tema recurrente e importante a lo largo de los últimos años. En el 2013 se habló mucho de ellas y recientemente han vuelto a estar presente en todas las noticias de los medios de comunicación a raíz de una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Las cláusulas suelo fueron y son un tema controvertido, el cual perjudica la imagen de la banca, después de las famosas acciones preferentes.

En la entrada de hoy, queremos explicar de forma amena qué son las clausulas suelo, qué consecuencias tienen y por qué han traído tanta polémica estos últimos años. Primero de todo, hay que saber que las hipotecas pueden tener un tipo de interés fijo (al firmar el contrato se acuerda el tipo de interés y el cliente sabe que siempre pagará ese tipo de interés) o pueden ser de tipo de interés variable (está ligado a algún índice de referencia y el tipo de interés de la hipoteca fluctúa en función de éste). Hay una tercera posibilidad, un tipo de interés mixto el cual está formado por dos partes: una fija y una variable. El caso que nos ocupa es este último, en el cual la parte fija se llama diferencial y es un “número” fijo que no varía a lo largo de la vida de la hipoteca, mientras que la parte variable está ligada a las fluctuaciones del EURIBOR a 1 año (en una entrada anterior ya explicamos qué es el Euribor). Eso quiere decir que el tipo de interés mixto asociado a la hipoteca no es fijo y depende de la variación del EURIBOR. Si éste disminuye, el cliente se verá beneficiado ya que pasará a pagar menos intereses, mientras que si sube, el banco verá como aumentan sus ingresos.

Una vez entendida esta parte, seguimos con la explicación de las cláusulas suelo. El contrato de hipoteca con el banco puede contener una cláusula en el cual establece lo siguiente: en el momento en que el tipo de interés baja hasta un cierto porcentaje estipulado en la cláusula,  el tipo de interés de la hipoteca no sigue bajando, sino que se para en ese punto. Eso quiere decir que si el EURIBOR sigue bajando por debajo de esta cota, el interés de la hipoteca no se mueve y se mantiene. Por tanto, el cliente paga más de lo que debería pagar si se aplicaba EURIBOR + diferencial estipulado en un principio. En este caso, el banco sale beneficiado de esta cláusula.

La controversia del asunto es la poca transparencia con el cliente a la hora de informar la inclusión de esta cláusula en el contrato y la poca claridad al explicarle en qué consiste. Ha habido casos en los cuales no se han explicado su presencia en la hipoteca. Añadir que también existe la cláusula techo, en el cual hay un máximo en el caso que la parte variable aumente, beneficiándose el cliente en este caso. La presencia o no, de una cláusula o la otra o ambas en una hipoteca, depende del contrato en sí.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas cláusulas suelo que habían sido incluidas de forma no transparente y poco claras. La sentencia obligaba a los bancos a devolver las cantidades provenientes de esta cláusula a partir de la fecha de sentencia y no desde la firma del contrato. Por tanto, no era con carácter retroactivo, es decir, esa sentencia tenía efectos a todos aquellos contratos firmados después del 9 de mayo de 2013. Posteriormente, el 21 de diciembre del 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sentenció que los bancos y cajas de ahorro tenían que devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo a sus clientes durante todos estos años, es decir, las anteriores al 9 de mayo de 2013 incluidos. Con esta sentencia, el Tribunal de Justicia declara abusivas las cláusulas suelo e insta al estado Español a resolver el problema que ha habido hasta ahora y que los bancos y cajas devuelvan el dinero procedente de esta cláusula abusiva.

Consecuentemente, el Gobierno a través del Real Decreto Ley 1/2017 de 20 de enero establecido un proceso extrajudicial de reclamación de las cláusulas para agilizar los trámites de devolución de lo pagado de más y evitar el colapso de la justicia española.

¿Qué son los tipos de interés?

Emilio NadalLeave a comment


Los tipos de interés son porcentajes que se aplican sobre cantidades de dinero (normalmente llamadas capital nominal, o simplemente nominal) para indicar cuál es el coste de oportunidad de ese dinero en concreto.

Vamos por partes, el coste de oportunidad de cualquier elección es todo aquello a lo que renuncias por conseguir lo que quieres. Ejemplo; te dan a elegir entre una pera y una manzana. Tú lo que quieres es la manzana,  por tanto “desprecias” (valoras menos, te importa menos) la pera en favor de la manzana.
Pues entonces el coste de oportunidad de escoger la manzana, es una pera. Cuanto más “desprecies” las peras más peras estarás dispuesto a renunciar para conseguir una manzana.
Aclarado esto, cuando pido prestado dinero a cualquier entidad financiera, esa empresa me pedirá que les des algo a cambio que le resulte beneficioso. Acordamos pues que les entregaré un poquito más de dinero por las molestias de haber esperado un tiempo en que saldara mi deuda. Ese dinero de más que me cobra el banco son los intereses los cuales generan ingresos para el banco.
Simplificando la situación, se puede decir que el coste de oportunidad de pedir prestado el dinero son aquellos intereses que he de pagar. Pues entonces y para facilitar se utiliza el porcentaje para indicar el coste de oportunidad del dinero.
Existen dos tipos de intereses; el simple y el compuesto. El primero es un porcentaje proporcional en cambio con el segundo es más complejo, para facilitar la comprensión diremos que “los intereses generados ayer me generan más intereses hoy”.
En la vida real, existe un índice de tipos de interés que se denomina EURIBOR. Este índice es lo que se denomina un tipo de descuento, indica cuál es el nivel de interés que tiene el dinero cuando los bancos se prestan mutuamente.
En España, lo que se suele hacer cuando pides una hipoteca o un préstamo, es que el tipo que pagarás, es la suma entre el Euribor vigente y un tipo variable (que dependerá del banco). Hasta ahora era una práctica habitual la denominada “cláusula suelo”, que consistía en que si el tipo final que tenías que pagar era inferior a un tipo ya predeterminado pagabas éste último. Recientemente prohibieron esta práctica sin efecto retroactivo, lo que significa que desde el momento de la prohibición no se puede formalizar contratos con dicha cláusula, sin embargo, los contratos ya formalizados siguen vigentes.

¿Qué es el Euribor?

Pere A. Taberner8 Comments


Cada día nos dicen en las noticias que el euribor ha bajado o ha subido tres o cuatro milésimas . Después en la publicidad de los bancos solemos ver : euribor + 1%. Sabemos que buscando por Internet podemos encontrar a cuanto está el euribor. ¿Pero realmente de dónde sale este número?

La palabra Euribor proviene de EURo InterBank Offert Rate , en español tipo europeo de oferta interbancaria. Los bancos a nivel europeo se hacen prestamos entre ellos a cambio de unos intereses , estos prestamos van desde 1 semana hasta un año. Entonces este tipo es la media de los intereses ofertados por los bancos europeos. Pero , ¿ Todos los bancos? Este índice esta formado por 44 bancos europeos sin incluir los de Inglaterra, ya que ellos tiene el suyo propio , llamado Libor. De los bancos españoles , incluyen el BBVA , el Banco Santander , Caixabank y la Confederación de Cajas de Ahorros.

Cada día se publican todos los Euribor’s (según el plazo) alrededor de las 11h de la mañana. El trabajo previo de los bancos es enviar sus intereses a lo largo de las 24 horas anteriores a Reuters. Éste hace la media aritmética de los tipos eliminando el 15% de los más altos y el 15% de los más bajos y lo publica.

La mayoría de las hipotecas están referenciadas a este índice , normalmente a 1 año. La hipoteca se revisa cada año en función de la variación que haya sufrido el Euribor. Si ha bajado , la cuota mensual o anual se habrá abaratado y si ha subido nos saldrá más cara. Pero también el Euribor se utiliza como referencia de otros productos financieros , como créditos i depósitos.