¿Qué es una hipoteca? (Parte II)

hipoteca
Gracias a pixabay.com por el banco de imágenes gratuitas y a su autor nattanan23 por compartir esta excelente imagen

En un post anterior, introducimos el concepto hipoteca y explicamos algunas particularidades de este tipo de préstamo. Para no hacer la entrada muy larga, decidimos dividirla en dos. Por tanto, en este post de hoy hablaremos sobre la carencia, diferentes tipos de comisiones, gastos asociados y tipos de intereses.

La carencia es un periodo en la vida de una hipoteca en el cual el cliente paga una cuota más baja, debido a que solo paga intereses y no “devuelve” capital (en lenguaje económico-jurídico, se dice amortizar capital para referirse a “devolver” dinero del préstamo). Normalmente, es el prestatario quien pide un periodo de carencia por motivos económicos y de “salud” financiera. El periodo depende del acuerdo entre el cliente y el banco, y según las cláusulas establecidas en el contrato. Como nota final, recalcar que un periodo de carencia supone encarecer la hipoteca, ya que durante un tiempo solo se está pagando intereses sin devolver nada de capital prestado.

Las comisiones dependen del acuerdo en sí y del producto contratado. Aquí explicamos las más habituales que uno puede encontrar:

  • Apertura: es la comisión relacionada con la concesión del préstamo y debido a todos los gastos administrativos que supone.
  • Estudio: es la comisión relacionada con las gestiones realizadas en el estudio de solvencia y las condiciones de la operación. Las comisiones de apertura y estudio podrían ir juntas, dependiendo del contrato y de la entidad. La presencia de esta comisión depende del contrato con la entidad.
  • Cancelación: si el cliente por alguna razón decide cancelar la hipoteca, previa amortización total del préstamo, la acción puede llevar asociada una comisión. La naturaleza de esta comisión es porque el banco tiene que realizar una serie de gestiones para redactar la escritura de cancelación ante el notario. En la actualidad la mayoría de entidades no estipulan comisión de cancelación.
  • Amortización anticipada total o parcial: si el cliente quiere adelantar parte de las cuotas antes de lo previsto (parcial) o todo el capital restante (total), el banco puede aplicar una comisión por la parte de intereses que tenía previstos ingresar y al final no recibirá debido a esta amortización.
  • Subrogación: es la comisión relacionada con el cambio de titular del préstamo. La entidad hace un nuevo estudio sobre la solvencia del posible nuevo titular y tiene que aceptar. En caso de cambio, el nuevo prestatario se hace cargo de la comisión. Suele ser poco habitual que se dé este caso.
  • Por cambio de condiciones o garantía: la entidad puede cobrar una comisión si el cliente pide un cambio en las condiciones del contrato o hay algún cambio relacionado con la garantía. También se llama novación.
  • Comisión de cobertura del riesgo del tipo de interés: en el caso de hipotecas de tipo de interés fijo, el banco tiene el derecho por ley de establecer una comisión ante posibles futuras fluctuaciones de los tipos de interés en el mercado. Esto es para cubrirse ante posibles pérdidas. Para poder aplicar esta comisión, la entidad tiene que demostrar que está incurriendo en pérdidas.

La formalización de una hipoteca viene asociada con diversos gastos. Dependiendo de la situación, del contrato y de la entidad en cuestión, los gastos pueden venir dados de forma distinta.

  • Notaría: los honorarios del notario.
  • Tasación: todos los gastos asociados a la valoración del inmueble.
  • Registro de la Propiedad: los gastos relacionados con la inscripción del derecho de garantía sobre el inmueble que tiene la entidad.
  • Impuestos: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros tributos fruto de la operación.
  • Honorarios de la gestoría: el trabajo realizado por la gestoría. Se encargan de todos los trámites administrativos después de la formalización de la hipoteca.
  • Gastos de conservación: en el contrato puede establecerse que el cliente tenga la obligación de conservar el inmueble ya que es el bien hipotecado y tiene que mantener el estado de éste.
  • Seguro de daños del inmueble hipotecado: el contrato puede exigir la adquisición de un seguro. La razón de este seguro está relacionada con el punto anterior.
  • Reclamación de los gastos que incurre la entidad ante impago: ante una posible situación de impago, la entidad tiene que realizar unas gestiones que luego puede reclamar al cliente (llamadas telefónicas, sms, burofax…).

Actualmente existe un debate sobre los gastos de formalización de las hipotecas: quién (cliente o banco) se hace cargo de cada uno de los gastos. Algunos de estos gastos mencionados se hace cargo el banco, pero al final depende de cada entidad y su política con las hipotecas. Es muy común que el banco se haga cargo con los gastos de la Inscripción del Registro de la Propiedad y algunos relacionados con la notaría.

Sistema francés

Existen varios sistemas matemáticos de cómo calcular las cuotas y qué estructura sigue el préstamo. El más común en España es el sistema francés. Este sistema supone que las cuotas son iguales a lo largo del tiempo (exceptuando cambios en el contrato o hipotecas de interés variables o mixtas), en el cual parte de la cuota es capital amortizado y parte interés. Al ser la cuota igual en todo momento, al principio, al haber más capital que amortizar, mayor parte es intereses a pagar y menor capital a amortizar. Así con el tiempo, y el capital pendiente de devolver va disminuyendo, los porcentajes van cambiando, y cada vez se devuelve menor proporción de interés y más  de capital (hablando en términos de porcentaje sobre el total de la cuota).

Intereses

– TIN (Tipo Interés Nominal): es el tipo de interés que cobra la entidad por prestar el dinero. Se refiere a un periodo de tiempo determinado: mensual, bimensual, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual… No tiene en cuenta ningún gasto ni comisión. El TIN no le sirve de mucho al cliente porque no le permite comparar con otros productos hipotecarios y no tiene en cuenta todos los gastos.

– TAE (Tasa Anual Equivalente): es un cálculo del tipo de interés anual que paga el cliente y ya tiene en cuenta algunos gastos (notaría, comisiones…). El objetivo de este tipo de interés, es homogeneizar desde un punto de vista matemático, y permite poder comparar con otros préstamos hipotecarios con distintas características. Siempre está calculado a tipo de interés anual. Está regulado qué tiene que tener en cuenta el computo de la TAE. No tiene por qué reflejar el tipo de interés real que paga el cliente, ya que puede haber más gastos o comisiones que no tiene en cuenta.

– Intereses de demora: son los intereses relacionados con el retraso de los pagos o cuotas.

Finalmente queríamos recalcar que, como hemos ido repitiendo a lo largo de la entrada, cada hipoteca depende de las condiciones que ofrece la entidad bancaria y del contrato que se firme. Por eso, recomendamos encarecidamente a nuestros lectores a informarse correctamente del producto que quieren contratar y entender de todos los puntos del contrato. En Economía para Principiantes recalcamos que esto es una entrada meramente didáctica e informativa con el fin de dar una idea muy general y básica. En caso de querer contratar una hipoteca, hace falta tener unos conocimientos mucho más profundos. Por eso, recomendamos ponerse en manos de expertos independientes para informarse bien. No nos hacemos responsables de sus posibles decisiones basándose en esta entrada.