¿Qué es una hipoteca? (Parte II)

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En un post anterior, introducimos el concepto hipoteca y explicamos algunas particularidades de este tipo de préstamo. Para no hacer la entrada muy larga, decidimos dividirla en dos. Por tanto, en este post de hoy hablaremos sobre la carencia, diferentes tipos de comisiones, gastos asociados y tipos de intereses.

La carencia es un periodo en la vida de una hipoteca en el cual el cliente paga una cuota más baja, debido a que solo paga intereses y no “devuelve” capital (en lenguaje económico-jurídico, se dice amortizar capital para referirse a “devolver” dinero del préstamo). Normalmente, es el prestatario quien pide un periodo de carencia por motivos económicos y de “salud” financiera. El periodo depende del acuerdo entre el cliente y el banco, y según las cláusulas establecidas en el contrato. Como nota final, recalcar que un periodo de carencia supone encarecer la hipoteca, ya que durante un tiempo solo se está pagando intereses sin devolver nada de capital prestado.

Las comisiones dependen del acuerdo en sí y del producto contratado. Aquí explicamos las más habituales que uno puede encontrar:

  • Apertura: es la comisión relacionada con la concesión del préstamo y debido a todos los gastos administrativos que supone.
  • Estudio: es la comisión relacionada con las gestiones realizadas en el estudio de solvencia y las condiciones de la operación. Las comisiones de apertura y estudio podrían ir juntas, dependiendo del contrato y de la entidad. La presencia de esta comisión depende del contrato con la entidad.
  • Cancelación: si el cliente por alguna razón decide cancelar la hipoteca, previa amortización total del préstamo, la acción puede llevar asociada una comisión. La naturaleza de esta comisión es porque el banco tiene que realizar una serie de gestiones para redactar la escritura de cancelación ante el notario. En la actualidad la mayoría de entidades no estipulan comisión de cancelación.
  • Amortización anticipada total o parcial: si el cliente quiere adelantar parte de las cuotas antes de lo previsto (parcial) o todo el capital restante (total), el banco puede aplicar una comisión por la parte de intereses que tenía previstos ingresar y al final no recibirá debido a esta amortización.
  • Subrogación: es la comisión relacionada con el cambio de titular del préstamo. La entidad hace un nuevo estudio sobre la solvencia del posible nuevo titular y tiene que aceptar. En caso de cambio, el nuevo prestatario se hace cargo de la comisión. Suele ser poco habitual que se dé este caso.
  • Por cambio de condiciones o garantía: la entidad puede cobrar una comisión si el cliente pide un cambio en las condiciones del contrato o hay algún cambio relacionado con la garantía. También se llama novación.
  • Comisión de cobertura del riesgo del tipo de interés: en el caso de hipotecas de tipo de interés fijo, el banco tiene el derecho por ley de establecer una comisión ante posibles futuras fluctuaciones de los tipos de interés en el mercado. Esto es para cubrirse ante posibles pérdidas. Para poder aplicar esta comisión, la entidad tiene que demostrar que está incurriendo en pérdidas.

La formalización de una hipoteca viene asociada con diversos gastos. Dependiendo de la situación, del contrato y de la entidad en cuestión, los gastos pueden venir dados de forma distinta.

  • Notaría: los honorarios del notario.
  • Tasación: todos los gastos asociados a la valoración del inmueble.
  • Registro de la Propiedad: los gastos relacionados con la inscripción del derecho de garantía sobre el inmueble que tiene la entidad.
  • Impuestos: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros tributos fruto de la operación.
  • Honorarios de la gestoría: el trabajo realizado por la gestoría. Se encargan de todos los trámites administrativos después de la formalización de la hipoteca.
  • Gastos de conservación: en el contrato puede establecerse que el cliente tenga la obligación de conservar el inmueble ya que es el bien hipotecado y tiene que mantener el estado de éste.
  • Seguro de daños del inmueble hipotecado: el contrato puede exigir la adquisición de un seguro. La razón de este seguro está relacionada con el punto anterior.
  • Reclamación de los gastos que incurre la entidad ante impago: ante una posible situación de impago, la entidad tiene que realizar unas gestiones que luego puede reclamar al cliente (llamadas telefónicas, sms, burofax…).

Actualmente existe un debate sobre los gastos de formalización de las hipotecas: quién (cliente o banco) se hace cargo de cada uno de los gastos. Algunos de estos gastos mencionados se hace cargo el banco, pero al final depende de cada entidad y su política con las hipotecas. Es muy común que el banco se haga cargo con los gastos de la Inscripción del Registro de la Propiedad y algunos relacionados con la notaría.

Sistema francés

Existen varios sistemas matemáticos de cómo calcular las cuotas y qué estructura sigue el préstamo. El más común en España es el sistema francés. Este sistema supone que las cuotas son iguales a lo largo del tiempo (exceptuando cambios en el contrato o hipotecas de interés variables o mixtas), en el cual parte de la cuota es capital amortizado y parte interés. Al ser la cuota igual en todo momento, al principio, al haber más capital que amortizar, mayor parte es intereses a pagar y menor capital a amortizar. Así con el tiempo, y el capital pendiente de devolver va disminuyendo, los porcentajes van cambiando, y cada vez se devuelve menor proporción de interés y más  de capital (hablando en términos de porcentaje sobre el total de la cuota).

Intereses

– TIN (Tipo Interés Nominal): es el tipo de interés que cobra la entidad por prestar el dinero. Se refiere a un periodo de tiempo determinado: mensual, bimensual, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual… No tiene en cuenta ningún gasto ni comisión. El TIN no le sirve de mucho al cliente porque no le permite comparar con otros productos hipotecarios y no tiene en cuenta todos los gastos.

– TAE (Tasa Anual Equivalente): es un cálculo del tipo de interés anual que paga el cliente y ya tiene en cuenta algunos gastos (notaría, comisiones…). El objetivo de este tipo de interés, es homogeneizar desde un punto de vista matemático, y permite poder comparar con otros préstamos hipotecarios con distintas características. Siempre está calculado a tipo de interés anual. Está regulado qué tiene que tener en cuenta el computo de la TAE. No tiene por qué reflejar el tipo de interés real que paga el cliente, ya que puede haber más gastos o comisiones que no tiene en cuenta.

– Intereses de demora: son los intereses relacionados con el retraso de los pagos o cuotas.

Finalmente queríamos recalcar que, como hemos ido repitiendo a lo largo de la entrada, cada hipoteca depende de las condiciones que ofrece la entidad bancaria y del contrato que se firme. Por eso, recomendamos encarecidamente a nuestros lectores a informarse correctamente del producto que quieren contratar y entender de todos los puntos del contrato. En Economía para Principiantes recalcamos que esto es una entrada meramente didáctica e informativa con el fin de dar una idea muy general y básica. En caso de querer contratar una hipoteca, hace falta tener unos conocimientos mucho más profundos. Por eso, recomendamos ponerse en manos de expertos independientes para informarse bien. No nos hacemos responsables de sus posibles decisiones basándose en esta entrada.

 

¿Qué es una hipoteca? (Parte I)

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Una de los conceptos económicos más famosos entre la sociedad y más temido a la vez. Vivimos en una sociedad que tener vivienda en propiedad es signo de prestigio social y riqueza. Además, es visto como un vehículo de inversión para la siguiente generación. En esta entrada queremos introducir el concepto de hipoteca, cómo se diferencia de un préstamo normal y repasar un poco el vocabulario jurídico-económico.

Una hipoteca o préstamo hipotecario es una producto bancario por el cual el cliente recibe una cantidad de dinero por parte de una entidad bancaria o de crédito. A cambio, el cliente se compromete a devolver el capital prestado más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos. El punto que hace especial la hipoteca es que en caso de impago por parte del cliente el banco puede hacerse con la propiedad del inmueble hipotecado.

Vocabulario importante:

  • Prestatario=el cliente
  • Prestamista=la entidad bancaria o de crédito
  • Capital del préstamos=el dinero prestado
  • Cuotas= pagos periódicos
  • Garantía= es aquello que la entidad puede reclamar en caso de impago.
  • Bien hipotecado= el bien que pasa a propiedad del banco en caso de impago.

La diferencia con los préstamos personales es que las hipotecas suelen ser de mayor periodo y mayor capital. Así como la hipoteca suele ser para un bien inmueble, el préstamo se suele utilizar para otros bienes y servicios (coches, educación, viajes…). Por tanto, hay que tener en cuenta que la hipoteca supone un gran compromiso a largo plazo.

La otra diferencia es la garantía. Por ejemplo, en el caso de un préstamo para un máster o un viaje, no se puede establecer el máster o el viaje como garantía. No se pude cambiar la propiedad de tal bien o servicio. En cambio, en la hipoteca siempre hay el bien hipotecado que suele ser la garantía principal en caso de impago. Este punto depende del contrato de la hipoteca y del prestamista en sí. A lo largo de la crisis, la vivienda bajó de precio y eso hizo que en ocasiones el dinero que debían los clientes era mayor que el valor de la propia casa. Dependiendo de los casos, el prestamista reclamaba al prestatario la devolución de todo la deuda: la vivienda conjuntamente con una cantidad de dinero, hasta saldar la deuda. Recordamos la entrada sobre dación en pago que escribimos hace un tiempo.

Hay tres tipos de hipotecas según el tipo de interés:

– Variable: el tipo de interés está compuesto por un índice de referencia más un diferencial fijo. Este índice suele ser el Euribor a 1 año, pero puede ser otro índice. En este caso, en cada revisión de la cuota se aplica el Euribor en ese momento. Por ejemplo, imaginamos que el Euribor está a 1% y el diferencial de la hipoteca es 0,5%. Eso quiere decir que el tipo de interés de la hipoteca es 1,5%. Esto supone cierta incertidumbre sobre los pagos futuros que puede ser positiva o negativa. Si el índice de referencia sube, beneficia al banco pero perjudica al cliente. En cambio, si baja, el cliente se ve beneficiado al tener que pagar menos cuota.

– Fijo:el tipo de interés está fijado de antemano en el contrato y es cierto en todo momento. Por tanto, sabemos lo que hay que pagar en todo momento hasta saldar la deuda.

– Mixto: combina las dos modalidades anteriores y una parte es a interés variable y otra a interés fijo.

En una próxima entrada seguiremos hablando sobré las hipotecas y daremos más detalles sobre sus características.

¿Qué son las hipotecas subprime?

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Uno de los términos más utilizados en los últimos 10 años y uno de los detonantes de la crisis económica del 2008. Siempre se habla largo y tendido sobre qué ocurrió con el estallido de la burbuja inmobiliaria y aparece el término hipoteca subprime. Por eso creemos que es importante explicar este término, su procedencia, qué significo y algún término nuevo más relacionado. De esta forma, nuestros lectores estarán bien informados la siguiente vez que oigan hipotecas subprime.

Las hipotecas subprime, basura o NINJA (de las siglas en inglés de No Income No Job or Assets=No ingresos No trabajo o activos) son aquellas hipotecas que se conceden a gente o empresas con muy pocos recursos. Esas personas que tienen ingresos muy bajos o no tienen ningún trabajo en ese momento. Conceder un préstamo a largo plazo a alguien que no tiene casi ingresos y que en ese momento no parece que vaya a tener en un futuro es de alto riesgo. Las entidades, a cambio de este mayor riesgo, suelen requerir mayores tipos de interés.

Estamos hablando de unos activos financieros de muy alto riesgo, o comúnmente conocido en la jerga económica: activos financieros basura o tóxicos. Se apodó la palabra tóxico porque se refiere a que es malo para el banco o inversor que lo tiene en su balance.  Por tanto, esto significa que seguramente habrá un momento en el que las personas en cuestión no podrán hacer frente a sus pagos y dejará de aportar sus cuotas mensuales.

Y, ¿qué pasó luego?

En los años 2000 hacia adelante las entidades financieras americanas concedían préstamos hasta el 120%. Eso quiere decir, que daban un 20% más de dinero de lo que realmente valía la casa por si querían hacer obras, comprar un coche o ir de viaje. Gran parte de estos préstamos iba dirigidos a gente con pocos recursos, sin la seguridad de poder devolver todo este dinero. Una vez los bancos americanos tenían grandes cantidades de hipotecas con diferentes riesgos, creaban productos financieros que estaban compuestos por muchas de ellas Dicho producto luego lo dividían en pedazos e iban vendiendo cada parte a diferentes inversores, empresas, fondos de inversión… clientes en general. En estos productos, los bancos mezclaban hipotecas con diferentes riesgos, desde gente/empresas con muchos recursos para hacer frente a los pagos hasta las  hipotecas “basura”. Así, en global no parecía un producto financiero tan malo, ya que el riesgo medio era aceptable.

Hasta aquí todo muy bien. El problema llegó cuando la gente que había pedido una hipoteca empezó a no poder pagar sus cuotas. Parte de las cuotas se empezaron a no pagar. Consecuentemente, la gente que había invertido en ese cóctel de hipotecas empezó a no cobrar sus rendimientos del producto contratado. El mecanismo de transmisión de dinero de la economía no funcionaba correctamente. El dinero no fluía correctamente y las inversiones en hipotecas resultaban una ruina. Esto provocó un efecto dominó ya que muchos inversores quebraban. Esto conllevó a un colapso la economía americana.

¿Qué son las cláusulas suelo?

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Las cláusulas suelo han sido un tema recurrente e importante a lo largo de los últimos años. En el 2013 se habló mucho de ellas y recientemente han vuelto a estar presente en todas las noticias de los medios de comunicación a raíz de una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Las cláusulas suelo fueron y son un tema controvertido, el cual perjudica la imagen de la banca, después de las famosas acciones preferentes.

En la entrada de hoy, queremos explicar de forma amena qué son las clausulas suelo, qué consecuencias tienen y por qué han traído tanta polémica estos últimos años. Primero de todo, hay que saber que las hipotecas pueden tener un tipo de interés fijo (al firmar el contrato se acuerda el tipo de interés y el cliente sabe que siempre pagará ese tipo de interés) o pueden ser de tipo de interés variable (está ligado a algún índice de referencia y el tipo de interés de la hipoteca fluctúa en función de éste). Hay una tercera posibilidad, un tipo de interés mixto el cual está formado por dos partes: una fija y una variable. El caso que nos ocupa es este último, en el cual la parte fija se llama diferencial y es un “número” fijo que no varía a lo largo de la vida de la hipoteca, mientras que la parte variable está ligada a las fluctuaciones del EURIBOR a 1 año (en una entrada anterior ya explicamos qué es el Euribor). Eso quiere decir que el tipo de interés mixto asociado a la hipoteca no es fijo y depende de la variación del EURIBOR. Si éste disminuye, el cliente se verá beneficiado ya que pasará a pagar menos intereses, mientras que si sube, el banco verá como aumentan sus ingresos.

Una vez entendida esta parte, seguimos con la explicación de las cláusulas suelo. El contrato de hipoteca con el banco puede contener una cláusula en el cual establece lo siguiente: en el momento en que el tipo de interés baja hasta un cierto porcentaje estipulado en la cláusula,  el tipo de interés de la hipoteca no sigue bajando, sino que se para en ese punto. Eso quiere decir que si el EURIBOR sigue bajando por debajo de esta cota, el interés de la hipoteca no se mueve y se mantiene. Por tanto, el cliente paga más de lo que debería pagar si se aplicaba EURIBOR + diferencial estipulado en un principio. En este caso, el banco sale beneficiado de esta cláusula.

La controversia del asunto es la poca transparencia con el cliente a la hora de informar la inclusión de esta cláusula en el contrato y la poca claridad al explicarle en qué consiste. Ha habido casos en los cuales no se han explicado su presencia en la hipoteca. Añadir que también existe la cláusula techo, en el cual hay un máximo en el caso que la parte variable aumente, beneficiándose el cliente en este caso. La presencia o no, de una cláusula o la otra o ambas en una hipoteca, depende del contrato en sí.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas cláusulas suelo que habían sido incluidas de forma no transparente y poco claras. La sentencia obligaba a los bancos a devolver las cantidades provenientes de esta cláusula a partir de la fecha de sentencia y no desde la firma del contrato. Por tanto, no era con carácter retroactivo, es decir, esa sentencia tenía efectos a todos aquellos contratos firmados después del 9 de mayo de 2013. Posteriormente, el 21 de diciembre del 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sentenció que los bancos y cajas de ahorro tenían que devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo a sus clientes durante todos estos años, es decir, las anteriores al 9 de mayo de 2013 incluidos. Con esta sentencia, el Tribunal de Justicia declara abusivas las cláusulas suelo e insta al estado Español a resolver el problema que ha habido hasta ahora y que los bancos y cajas devuelvan el dinero procedente de esta cláusula abusiva.

Consecuentemente, el Gobierno a través del Real Decreto Ley 1/2017 de 20 de enero establecido un proceso extrajudicial de reclamación de las cláusulas para agilizar los trámites de devolución de lo pagado de más y evitar el colapso de la justicia española.